Durumu idare ederek, yan paslarla geçirilen bir yıl. Yani uluslararası ve bölgesel ekonomik gelişmeler karşısında hiçbir yeni strateji üretilmeksizin sadece günlük aç kapa politikalarla geçen koca bir yıl.
Genel ekonomiyi bir yana bırakırsak, gayrimenkul ve inşaat sektörüne baktığımızda tablo şudur. İnşaat sektörü milli gelirin %10’unu sağlayan bir sektör. Kullanılan malzemeler 250 üretim kolunda yerli sanayiciyi çalıştırıyor. Niteliksiz iş gücünün çalışabileceği bir sektör olduğu için genç istihdamına da büyük oranda katkı yapıyor. Konut satışları bu yılın ilk kısmında iyi gitti ama belirsizlik ortamı yeni yatırımları durma noktasına getirdi. Pek çok inşaat ve gayrimenkul yatırım şirketiyle beraber çalıştığımız için durumlarını biliyor ve iyimser olamıyoruz. Ekonominin %10’nun etkileyen bir sektörün tabiî ki Devlet tarafından izlenerek, yönlendirilmesi ve teşvik edilmesi gerekiyor. Bu açıdan ilk olarak inşaatın ve imarın kurallarının koyulduğu yasa ve yönetmelikler çıkarılırken sektörün gelişmesi yönünde katkı sağlayacak şekilde düzenlenmesi ve sektörün talepleri doğrultusunda belirlenmesi gerekiyor.
istanbul binalar
Yine vergiye ilişkin düzenlemeler yapılırken gayrimenkul yatırımlarının, inşaatın ve istihdamın önü açılması gerekiyor. Ek olarak çevre ülkelerdeki karışıklık sebebiyle o ülkelerin yatırımcılarını ve sermayesini güvenli bir liman olarak ülkemize çekmek için yabancı yatırımcıya özgü özel teşviklerin çıkarılması önemli bir başka konu. Ayrıca ülkemizdeki depreme dayanıksız, kaçak ve ruhsatsız konut stoğunun en az üçte biri olan 6.7 milyon konutun yenilenmesi için ve kentlerimizdeki çirkin ve çarpık kentleşmeyi önlemek için kentsel dönüşüm adı verilen bir proje başlattık. Yirmi yıllık kentsel dönüşümün 1.5 trilyon lira bütçesi var. Bunun finansmanı için yerli ve yabancı yatırımcıya ihtiyaç bulunuyor. Finansmanın sağlanması için ise ülkenin huzurlu ve yatırım ortamının güvenli olması gerekiyor.
İnşaat ve gayrimenkul sektörünün önünü açmak ve ekonomide büyümeyi sağlamak için gayrimenkul yatırımcıları kendi işlerini yaparken bir yandan da Devletten çalışmalar bekliyor. 2012 sonunda başlayan kentsel dönüşüm çalışmalarında 6306 sayılı Kanunda uygulamada çıkan aksaklıkların çözülmesi için değişiklik gerekiyor; yine gayrimenkul yatırımlarının geleceğini belirleyen İmar Kanununda değişiklik hazırlıkları 2014 yılından beri rafta bekliyor. GYODER, İNDER, KONUTDER gibi Sektörün lider sivil toplum kuruluşları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı üst yöneticileri ile toplantılar yaparak, bu kanun değişiklik tasarılarını inceleyip görüşlerini de Devlete ulaştırmıştı.
Gayrimenkul sektörünün önünün açılmasına ve bu yolla ekonomiye katkı sağlamaya yarayacak yasal değişikliklerin esası şuydu: Öncelikle inşaat ruhsatı ile elde edilen yapılaşma hakkı “kazanılmış hak” olarak korunacaktı. Danıştay’ın inşaat ruhsat iptali ve iskanı alınıp bitirilmiş yapıların yıkımı kararları karşısında; bu yasal korumaya Anayasal bir düzenleme ile de güvence sağlanacaktı. Kısaca “inşaat ruhsatına yapılaşma güvencesi” adını verdiğimiz bu düzenleme yerli ve yabancı gayrimenkul yatırımcılarına güven içinde yatırım yapma olanağı verecekti. Hatırlarsınız 2007’de Dubaili Şeyh Mahkdum’un şirketine İETT arazisi satılmış ve kısa bir süre içinde imar planları iptal edilmişti. Şirket teminatını yakarak bu işten vazgeçmişti. Yine silüet tartışmaları sonucu Zeytinburnu’ndaki 16/9 Kulelerinin imar planları iptal edilmiş ve insanların içinde oturduğu binaların yıkılması için kararlar çıkmıştı. Ağaoğlu’nun Bakırköy 46 projesi de imar planlarının iptali sonucu benzer akibete uğramıştı. Bu gibi yüzlerce örnek var. İmar planlarının mahkeme kararlarıyla iptali sonucu veya belediyelerin imar planlarını sonradan değiştirmesi sonucu; imar planlarına güvenerek, inşaat m2 hesabı yapan, buna uygun fizibilite sonucu arsayı alan bir şirket bir anda felaketle karşılaşabiliyor. Hele bir de projede satışlar başlamışsa daire ve işyeri alanlar da mağdur kervanına katılıyorlar.
inşaat
Yine İmar Kanununda yapılacak bir değişiklikle; özel kişi ve şirketlerin elinde bulunan arsalara yapılaşma izni verilmeyerek, okul alanı, park, sosyal donatı alanı gibi kamusal sınırlamalar getiren imar planlarına karşı bu arsaların üzerindeki yapılaşma tutukluluğunu kaldıracak olan “imar hakkı transferi” olanağı da getirilecekti. İmar hakkı transferi, özellikle tarihi ve kültürel alanlar ve sit alanlarındaki yapılarda emsal binalarda olduğu gibi üst katlar için verilmeyen yapılaşma hakkının başka alanlarda kullanılmasının yolunu açacak idi. Kısıtlanan yapılaşma hakkının başka alanlarda kullanılmasıyla tarihi ve kültürel değeri olan yapılar ve alanların korunması da gerçekleşecek. Buradaki bina ve arsa sahiplerinin mağduriyetine son verilecek.
6306 sayılı Kanunda ortaya çıkan Danıştay kararları doğrultusunda riskli alanlar için özel düzenleme yapmak gerekiyor. Şu an alınmış olan 160 adet riskli alan kararının çoğu Danıştayın iptali tehlikesi ile karşı karşıya. Danıştay 10-15 riskli alan kararının yürütmesini durdurdu, bazı kararları da iptal etti. Riskli alan kararına güvenerek hak sahipleri ile anlaşma imzalayan belediyeler, onlara her ay kira yardımı yapan Bakanlık, belediyelerle anlaşma imzalayan inşaat şirketleri Danıştay kararları ile sonu belirsiz bir sürece evriliyor. Kentsel dönüşüm iki sistem üzerine kurulu. Biri binaların tek tek yenileme sistemi olan riskli yapı sistemi. Diğeri de bir mahalle veya semtte genel olarak zemin yapısı veya üzerindeki yapılar sebebiyle riskli olan alanların toptan yenilenmesi için riskli alan sistemi. Danıştay iptal kararlarında “riskli alanda yer alan yapıların tek tek riskini tespit edin sonra riskli alan kararı alın” diyor. Riskli alan mantığında böyle bir şey olamaz. Binaları tek tek tespit edip yenileyeceksem riskli alana gerek yok, riskli yapı olur o zaman diyoruz. Riskli alanda zaten depreme dayanıksız genel bir yapılaşma var, ayrıca %70 oranında kaçak ve ruhsatsız bir yapılaşma olduğundan tek tek binalarla uğraşılmasın diye riskli alan kararı alınıyor. Öte yandan mahalledeki binaları yenilerken yeni boş alanlar yaratalım, sosyal donatı alanları oluşturalım diye riskli alan sistemi getirilmişti. Ama maalesef riskli alan kavramı Danıştay tarafından anlaşılamıyor. Bu yüzden yasal bir değişiklik yapılarak riskli alanlarda kentsel dönüşümün önünün açılması gerekiyor.
Kentsel dönüşüm algısı son bir yıllık süreçte bozuldu. Böyle bir seferberliğin 20 yıl için sürdürülebilmesi için Hükümetin ve Bakanlığın bu politikayı sahiplenerek, uygulamada çıkan aksaklıkları ve hak kayıplarını derhal düzelterek, halka kentsel dönüşümü anlatmanın ve benimsetmenin iletişimini sürdürmesi gerekiyordu. Uygulamada ortaya çıkan aksaklıkların çözülmesi için çalışmalar yavaşladı. Risk tespit raporlarına yapılan itirazlar altı ay sürüyor. Kentsel dönüşüm iletişimi çalışmaları da son bir yılda durdu. Bu da kentsel dönüşümü olumsuz olarak algılamayı öne çıkardı. Bu sahipsizlik ve algı ortamında mahkemeler de kentsel dönüşümü işlemez hale getiren kararlar vermeye başladılar. Tek tek binaların yerinde yenilenmesi için lisanslı kuruluşlar tarafından alınan karotlar laboratuarda incelendikten sonra verilen riskli yapı kararı, itirazla komisyonlarda yeniden incelenip “bu yapı risklidir” kararı kesinleştikten sonra; (üstelik apartmandaki on beş kişi bir projede anlaşmışken) “bu çürük binada bugün deprem olursa insanlar ölebilir” diye binaların tahliyesi ve yıkım için Devletçe alınan kararlara karşı “üç m2 fazla yer alayım, bana biraz daha para verilsin” diye işi geciktirmek için, onaltıncı kat malikince dava açılmaktadır. Ancak açılan davalarda mahkemeler, ortada hukuka aykırılık yönünde bir açıklık ve delil olmadan, ortada çürük olduğu kesinleşmiş bir bina varken “yazıktır şimdi milleti yerinden etmeyelim, otursunlar orda, bu arada bir bilirkişiye dosyayı yollayalım, rapor gelince seneye bakarız” diyerek yürütmenin durdurulması kararı verebiliyorlar (açıkça hukuka aykırı işlemlere verilen yürütmenin durdurulması kararlarını ve veren hakimleri tenzih ederim). Düşünün yarın bir deprem olsa ve yürütmeyi durdurdukları, boşalttırmadıkları ve yıktırtmadıkları binada insanlar ölse, hakim dostlarımız mı sorumluluğu alacak? Mal kayıplarını ceplerinden mi ödeyecekler? Üstelik yürütmenin durdurulması kararını alan kişi, başlıyor yeniden m2 ve para pazarlıklarına. Can güvenliği ne olacak? Apartmanda uzlaşan karşı taraftaki on beş kişiyi bu tabut binada yaşamaya mecbur bırakmanın sorumlusu kimdir? Bu sonuçlar yargının kentsel dönüşüm algısının sonucudur.
Netice olarak 2015 yılını bitiriyoruz. Seçim ve koalisyon tartışmaları ile yaklaşık altı ayımız geçti. Yeni seçim ve hükümet kurulmasıyla bir altı ay da bu şekilde geçecek. Ülkede huzurumuzu bozan ve canımızı yakan, şehit haberleriyle evlere ateş düşen bir ortam var. Bunun üzerine bir de ekonomik kriz gelirse perişan oluruz. Turizm, sanayi, tarım sektörleri gibi gayrimenkul ve inşaat sektörünün önünün açılıp bir an önce ekonomik olarak büyümemiz gerekiyor. Önümüzde ülke ekonomisini %10 oranında etkileyen gayrimenkul ve inşaat sektörünün önemli sorunları var. Bunlar için bir hükümete ve işleyen bir meclise ihtiyacımız var. Zaman kaybetmeyelim artık. Koalisyonu ve uzlaşmayı başaramadık, bari şu seçimi uzatmadan bir an önce yapıp, hızla hükümet kurulmasını sağlayalım. Birlikte ve beraberce.