Son zamanlarda devamlı artış gösteren gayrimenkul fiyatları yaşanan siyasi gelişmeler, faiz oranlarındaki yükselme, konut rezervinin her geçen gün artması ve döviz kurundaki dalgalanmalar sonucu kısmi olarak talebin azalmasına neden olmuştur.
Yabancı sermaye ve yaşanan göç dalgası gayrimenkul satış ve kiralamalarda değer artışlarına neden olmuştur. Belli doyuma ulaşan piyasada son zamanlarda fiyatlarda sabitlenme hatta bazı bölgelerde fiyatlarda düşüşler görülmektedir. Finansal piyasalara entegrasyonu tamamlanmamış gayrimenkul sektöründe detaylı değer analiz yapabilmek aslında oldukça zor bir durumdur. Gayrimenkul sektöründe çok sayıda değer kavramı karşımıza çıkmaktadır.
Bunların başında ipotek değeri, sigorta değeri, pazar değeri, kurtarılabilir değer, yatırım değeri, getiri değeri, vergi değeri, tasfiye değeri ve acil satış değeri gelmektedir. Bu kadar gayrimenkule dayalı değer kavramı hakkında analiz yapmak çeşitli zorlukları beraberinde getirmektedir. Piyasada en çok kullanılan değerin başında pazar değeri gelmektedir. Uluslararası değerleme standartlarına (UDES) göre pazar değeri, bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Kısaca piyasada birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmadan yapılan satış sonucu oluşan değer pazar değeridir. Gayrimenkul fiyatlarındaki artış ve azalış analizleri yapılırken pazar değerine ulaşmak oldukça zordur. Satış esnasında tapuya tescil edilen değer, ekspertiz raporu sonucunda çıkan değer, ilgili belediyeden temin edilen rayiç değer ve piyasada alıcı ile satıcının arasında anlaştığı değerler aynı değildir. Bu durum gayrimenkul fiyatlarındaki artış oranlarının hesaplanmasında karmaşaya neden olmaktadır. Fiyat analizlerinin daha kolay yapılması için tapu müdürlüklerinde yapılan her satış için bir değerleme raporu hazırlanması sonucunda güncel fiyatın tapu kütüğüne tescil edilmesi ile bölgesel analizlerin daha kolay yapılmasının yolu açılacaktır.
Gayrimenkul fiyatlarının son senelerde artmasının en önemli sebeplerinin başında Avrupa ve Asya ülkeleri ile kıyaslandığından fiyatların göreceli olarak düşük olmasından kaynaklanmaktadır. Bu durum küresel bir piyasa haline gelen pazarda yeni yatırımlar ile fiyatların artmasına neden olmaktadır. Bu duruma birde yurtdışı kaynaklı göç dalgası eklendiğinde durdurulamaz artışın en önemli nedenlerinden biri haline gelmiştir. Talebin artması fiyatlarında artmasına sebep olmuştur. Bu süreçte geçmiş dönemlere göre daha sınırlı değer artışları olacağı kanaatindeyim. Daha önceki bölümlerde belirttiğim gibi değerlerde düşmeler yada sabitlenmeler görülecektir.
Bu süreç aslında gayrimenkul yatırımı için oldukça uygun bir zamandır. Fiyatların durağanlaştığı bir ortamda yapılan yatırımlar ileriki süreçte değerlerin artması ile kazancın daha fazla olmasına neden olacaktır. Yatırım yaparken fiyat analizinin yapılamasının yanında mutlaka teknik analizlerinde yapılması gerekmektedir. Yatırım yapılacak gayrimenkulün tapu incelemesi, imar plan analizi, getiri oranlarının hesabı, varsa projeye uygunluğu, bölge teknik altyapı olanakları ve diğer yasal incelemelerin detaylandırılarak uygun alım işlemi gerçekleştirilmelidir. Doğru yapılan gayrimenkul yatırımı her koşulda diğer piyasa ürünlerine göre daha çok kazanç getirecektir. Bu süreçte bölgeye hâkim uzmanlarla çalışmak zamanınızın ve paranızın daha değerlenmesine sebep olacaktır.
